Mosaiksteine zur Geschichte der HAG-Villenkolonien in Nikolassee und Schlachtensee I

Die Heimstätten-Aktien-Gesellschaft (HAG)

„Die Gründung ihres Ortsteils verdanken die Nikolasseer [und Schlachtenseer] einer gewinnorientierten Kapitalgesellschaft: Kurz vor der Jahrhundertwende entdeckte die „Heimstätten-Aktien-Gesellschaft“ (HAG) zwischen Wannseebahn und Potsdamer Straße ein nahezu unbesiedeltes Waldgelände, das sich mit landschaftlichen Reizen und einer doppelten Bahnverbindung in idealer Weise als Wohngebiet für stadtmüde Berliner anbot. Damit ging Nikolassee nicht etwa einen Sonderweg; privatwirtschaftliche Terraingesellschaften waren bekanntlich die bestimmenden Akteure für die Baulanderschließung im Umkreis Berlins. Sie entstanden mehrheitlich in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts und ihr Gründungszweck war der Erwerb, die Erschließung, die Verwaltung und die Verwertung von Siedlungsflächen. Von den Grundbesitzern kauften sie große Gebiete an, erstellten dafür Bebauungspläne und verhandelten diese mit den Gemeinde- und Kreisbehörden. Nach Abschluss der vertraglichen Vereinbarungen folgten dann die Aufschließung, die Parzellierung und der Grundstücksverkauf.

Die HAG, 1894 mit einem Kapital von 500 000 à 1000 Mark je (nicht börsennotierte) Aktie gegründet, zählte zu den mittelgroßen Terraingesellschaften. Ihre „Landhaus-Kolonien“ – in Karlshorst, Mahlow und im Südwesten – zeichneten sich durch eine besondere Lage aus: „Jede der drei Kolonien liegt in nächster Nähe des Bahnhofes und in unmittelbarer Nachbarschaft von Wäldern; sie sind also durch ihre gesunde Lage und bequeme Verbindung mit Berlin, namentlich in Berücksichtigung des billigen Preises von Grund und Boden, ganz besonders zur Ansiedelung geeignet. Der villenartige Charakter dieser drei Kolonien ist durch ein im Grundbuche eingetragenes Verbot der Errichtung von gewerblichen Anlagen und Schankwirtschaften für alle Zeiten gesichert.“

Die Erschließung des Südwestens begann die HAG 1895 mit einem Geländestreifen zwischen Wannseebahn und Potsdamer Straße (Schlachtensee-Ost). Das Baugelände erwarb sie in ihrem Gründungsjahr; zuvor war es Teil des Gutsbezirks Düppel und gehörte dem Prinzen Friedrich Leopold von Preußen, der dieses Vermögen von seinem Vater Friedrich Karl, einem Bruder Kaiser Wilhelm I., geerbt hatte. Die Anlage der Straßen folgte einem rechtwinkligen Rasterplan mit integrierten Grünanlagen. Bebaut wurde der Geländestreifen vor allem mit Landhäusern, die selten mehr als vier Zimmer hatten und zu denen Gartenflächen für die eigene wirtschaftliche Nutzung gehörten. Die ‚Zielgruppe’ waren Interessenten aus dem Mittelstand, die bisher ein solches Landhaus im Grünen für unerschwinglich gehalten hatten. Entscheidende Voraussetzung für den Zugang war daher eine ausgeklügelte Finanzierung. Auf „diese fast täglich an die Heimstätten-Aktien-Gesellschaft gerichtete Frage“ gab die HAG eine hilfreiche Antwort: Ratenzahlung war möglich, und die Gesellschaft gewährte – nach einer Anzahlung – ein Darlehen auf die Restschuld. Selbst eine Anzahlung von nur 10 % wurde akzeptiert, geknüpft allerdings an die Bedingung, dass die Restzahlung mit einer Lebensversicherung der Nordstern AG abgesichert wurde. Dass die HAG mit gerade dieser Versicherungsgesellschaft kooperierte, hatte persönliche Gründe: Franz Gerkrath, Mitbegründer und Aufsichtsratsvorsitzender der HAG, war gleichzeitig Generaldirektor der Nordstern Lebensversicherung.

Das Erschließungsvorhaben Schlachtensee-West, das sich zeitlich unmittelbar an das Erstprojekt anschloss, wurde von der HAG schon als „Villenkolonie“ bezeichnet; später verwandte sie dieses Etikett für das gesamte Gebiet. Schlachtensee-West hat in mehrfacher Hinsicht einen Übergangscharakter. Es liegt räumlich zwischen Schlachtensee-Ost und Nikolassee, und es ist auch unter städtebaulichen, architektonischen und sozialen Aspekten als Zwischenform einzuordnen. Es gibt nicht mehr das ausgeprägt rechtwinklige Straßenraster, neben Landhäusern stehen auch Villen, und die Grundstückserwerber waren durchaus nicht überwiegend dem Mittelstand zuzurechnen. In den Worten der HAG: „Anders entwickelten sich unsere Siedlungen Schlachtensee- West und besonders Nikolassee. Die Reize der Landschaft, Wald und Wasser, ließen die von uns angebotenen Grundstücke bald auch solchen Käufern begehrenswert erscheinen, die wesentlich höhere Ansprüche als die bisherigen stellten.“

Diese beiden Teile der „Villenkolonie Schlachtensee“ – zusammen 50 Hektar – liegen nördlich der heutigen Spanischen Allee. Dass sie auch am Gelände südlich dieser Straße interessiert war, hatte die HAG bereits 1897 bekundet, als ihr von der Gemeinde Zehlendorf die Eingemeindung Schlachtensees zugestanden wurde. Dies geschah damals unter der Bedingung, dass auch das südlich des Wannseeweges zu erschließende Gelände zur Gemeinde kommen müsse, falls die HAG dieses Terrain erwerben sollte. Tatsächlich erfolgte der Kauf schon zwei Jahre später – ohne Erfüllen der Bedingung. Der am Verkauf interessierte Eigentümer war wiederum Prinz Friedrich Leopold von Preußen, und das Hofmarschallamt gab seine Zustimmung zur Transaktion, ohne auf der Eingemeindung zu bestehen; eine Entscheidung, die durchaus im Interesse der Terraingesellschaft war: Sie beantragte beim Landkreis Teltow die Bildung einer neuen Kolonie namens Nikolassee mit der Perspektive, dass diese später in eine selbständige Gemeinde umgewandelt werde. Dies geschah (erst) 1910: Nikolassee wurde eigenständige Kommune und bildete fortan mit Düppel-Dreilinden einen eigenen Amtsbezirk im Kreis Teltow.“ (Auszug aus dem „Nikobuch“)

 

Joachim Karl Wilhelm Friedrich Leopold von Preußen

* 14.11.1865 Berlin, † 13.9.1931 Flatow (Posen-Westpreußen). 

Er schlug die militärische Laufbahn ein: 1875 wurde er Leutnant, 1885 Oberleutnant, 1888 Rittmeister, 1890 Major. Er leitete die Kavallerieinspektion Potsdam, 1902 wurde er General der Kavallerie und 1907 Generalinspektor der Armee. 1889 heiratete er Luise, Prinzessin von Schleswig-Holstein-Sonderburg, die Schwester der deutschen Kaiserin Auguste Viktoria. 

Sein Vater war Prinz Friedrich-Karl von Preußen (1828–1885), der „Rote Prinz“, Eigentümer des Gutes Düppel und Erbauer der Jagdschlösser Dreilinden und Glienicke, die auf dem Erbwege an Friedrich Leopold übergingen. Er war der letzte Protektor der drei Großlogen der Freimaurerei in Preußen. Gemeinsam mit Wilhelm Conrad initiierte er außerdem den Bau der Wannseebahn und gründete die „Villenkolonie Wannsee“ am Sandwerder.

Es heißt, dass Prinz Friedrich Leopold so viel Geld in Spielcasinos ließ, dass er 1927 das Gut Düppel an die Stadt Berlin verkaufen musste, nachdem er schon 1894 die Hälfte des Areals an die Heimstätten-AG (HAG) zur Gründung der Villenkolonie Schlachtensee-Ost abgetreten hatte, auf dem Nikolassee entstand. Insgesamt erwarb die HAG 104 ha zur Anlage der Villenkolonie Nikolassee.

Bild nach 1900 (aus: paul-schmitz.net)

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